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薄給公務員の中長期投資

最近はパフォーマンス報告中心です。 投資は自己責任で。

家づくりを考える

家づくり。

庶民の夢。マイホーム。

私は家を買うことについては否定的ですが欲しい人もいるでしょう。

どんな家が望ましいか?

少し考えてみましょう。



家と言うのは一生の買い物です。
一生借金漬けにする罪な買い物。

住宅ローンを払い終えたら価値はゼロになってもおかしくない。これでは賃貸の方がマシ。
ですので慎重に慎重を重ねたうえ購入せねばなりません。

一つ、先に言っておきます。
マンションの分譲などはお勧めできません。
最近できたマンションなら耐震性も十分ですが、
デフレ時代の商品は何があってもおかしくありません。安全性面に関しては。

それは安く買いたたいていた私たち国民の責任でもあります。
日本の建築技術はトップクラスですが、それでもお金をケチればどうなるでしょうか。
データのねつ造も問題になりました。

マンションはまだまだ技術革新が足りません。
と言うのは50年、100年先まで持つかといった意味で。
共益費等も重荷になります。
修繕したくとも、自身の都合で修繕できません。他の居住者の合意が必要です。
しかも修繕する場合も多額。数百万、数千万に上ることもあるでしょう。
後世に受け継げるような代物ではないからです。
1代で終わり。それは資産とは言えません。耐久消費財です。

ですので家を考えます。


日本は新築信仰が強いです。

そうやっていい意味でマイホームが夢というプロパガンダ的に騙されたからこそ、高度経済成長ができたのですから。

住宅ローンと言うのは無限のねずみ講です。
次の世代が借り入れを起こすことで、
前の世代の返済以上にどんどんと借金を膨らませるのが目的なのです。
これが途切れると金融危機。
サブプライムローンのように。
仕組み上、必ず住宅ローン残高と金融危機がセットになります。

私はその流れを絶ちたい。
そのために、一度建てたら末代まで建て替え不要の家を作る
これが日本全土に広がったら??
無駄に新たな家を作る必要はありません。
究極的な目標でしょう。

何も私の次世代が住む必要はありません。
ですが後世に受け継げ、誰が住んでも問題ない家づくりを考える。

流行り廃りで家を作るのは愚かです。

テレビなどで1級建築士が作った〇〇みたいな個性的な住宅が出ますが、
あんなの次の世代からすれば何ら価値はありません。ただの自己満足。

どうせ自分しか住まないんだしという考えで家づくりは考えないこと。
次の世代からすればゴミを残されたと同義です。

解体するしかないのですから。資源の無駄。
それが空き家リスクにもつながります。
ですので老若男女全ての世代に需要があるような家づくりと言うのが大事です。

日本の住宅の耐久は30~40年程度と言われています。
だからこそ1代限りなのですね。
これを少なくとも200年以上にする必要があります。
サイクルの長期化こそ今の時代必要とされます。

家と住宅ローンは切っても切り離せません。
一括でドーンと投資できる人なんて極めてまれ。

そもそも年収の5倍以上とかのレバレッジをかけて家は買わない。頑張って3倍。
給与が右肩上がりと言う幻想。今の時代適切ではないでしょう。

いつでも売れるように、資産価値が残るような家づくりをすること。
ケチって変な家にするよりは長期優良住宅を作りましょう。
コモディティで陳腐化する家を作ったって供給過多なのですから。

少なくとも地震大国日本において耐震性では震度7が来ても補修可能で問題が無い程度の強度は必要でしょう。
他耐火性、台風などの突風被害対策など想定しうるリスクヘッジができる家は必要です。
雪国であれば大雪の除雪対策なども。

津波、川の氾濫などの水害は避けようがない。
保険で抑える。

そして高齢対策。誰だって年を取りますから。
二階へ車いすが渡れるスロープの設置、段差がないなどユニバーサルな家づくり。

多少高くとも(平均2割上がるそうです)、みんなが必要な機能を備えた家ならば廃れません。

ですが、それよりもまず最も大きいリスクとして人口減少下で家を作るというのは、過大なリスクであるという認識が大事です。

そのために自身の財務基盤を強化すること。
預金だけではいけません。

投資を行い、配当などのキャッシュフローを得る。

低金利時代は住宅ローンの返済を急ぐより賢い。

配当利回り等の金融で得られるキャッシュフローが、
住宅ローン利息支払いよりも常に高い状態を維持する。

営業外収益が営業外費用よりも常に高い状態。
これが理想です。

例えば2,000万のローンを組むとし、金利1%だと20万

流動資産として株式を850万保有し、配当平均3%だとして25.5万、税引き後約20.4万

すると、税引き後の配当だけで金利が補えます。
10年間は金利1%税額控除されます。この期間がチャンスです。しかもマイナス金利。
今はこの控除を合わせると、10年固定でも金利ゼロ以下で10年借りられます。
その間までに過度なレバレッジを減らしつつ、財務を強化しなければいけません。

多少の金利上昇にも動じないようにすること。

負債が減るので利子負担は年々小さくなりますが、株式の配当が小さくなることは無いでしょう。配当が小さくなるような企業には投資しないように(笑)。

一度こういった体制を敷いてしまえば勝ちです。

少なくとも借り入れから10年以内にこういった状況に持ち込む。
住宅への投資が、自身の賃金の上昇につながるとは限らないこそ、営業外収益で補いましょう。

株なんて売らなきゃ含み損でも構いません。
その代わりしっかり安定配当還元するような企業に投資すること。

連続増配日本一の花王とかね。
もちろん1589、1391などの米国高配当ETF、スイス株ETFなどでも構いません。
ただし投信は配当(分配金)が無い、少ないため、十分なキャッシュフローが得られません。
投資効率という面では投信が最適ですが、住宅ローンを背負っているなら、いつ金利上昇しても補えるようにキャッシュフローと言う面を重視すべきです。


そうすることで、雇用状態が悪化しても利子だけは払っていけます。
悪化する可能性が高い年代と言うのは40~55歳の時です。
リストラの危険性が跳ね上がります。公務員でさえ。

こんな時は元本なんて最悪返さなくていい。
家の価値が下がりにくいのですから。
だからこそ、価値が下がりにくい家づくりは有利に働きます。

負債は最低限、毎年減価償却費分程度返せればいいのです。
長期優良住宅の耐用年数の想定が200年なら最悪1/200ずつ元本を返済すればいいのです。


負債を全力で減らそうとする行為も愚かなのです。

自分の流動資産を減らすのですから。

流動資産こそ最も大事です。
いくら固定負債が重くとも、流動比率が高ければ資金ショートすることは有りません。
繰り上げ返済の損得と言うのは総合的に判断しましょう。
十分なキャッシュフローがあるなら、債務は引き延ばした方が得です。
その分を投資に回し配当をもらいましょう。

元利償還を給与だけで賄おうとは考えないこと。
更にはボーナスと言う不安定な要素に頼らないこと。

投資を行い償還利子分以上は配当から支出すべきです。
減価償却費+償還利子程度は金融で賄うことができれば楽に返済できるでしょう。
固定資産税も金融収支で払えればいいですね。
これはメリットでもありデメリットでもありますが、価値が下がりにくい≒固定資産税は高いです(笑)。

10年間は金利1%分程度の税額控除が得られます。
その間にしっかりと営業外収益を十分稼げる状態にすること。

そして金融(営業外)収支は常にプラスを目指すこと。

価値が減少しやすいコモディティ商品を住宅には求めないこと。
(安ければいいってもんじゃない)

当たり前ですが、万が一の自然災害の為にリスクヘッジはする(火災保険、地震保険などは簿価価値程度に掛けておく)

住宅ローン自体が生産性を高めない過剰投資(給与が右肩上がりになるか話は別)
です。精神的なモチベーションが上がるかもしれません。それだけ。

だからこそローンの返済方法と言うのまで含め、あらかじめ考えておきましょう。




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運用パフォーマンス

投資期間は2013年から2016年まではインデックス投資など投信で運用。

年間15~26%、10年で4~10倍の運用益を目指します。 上がりそうならなんでも買う雑食ですが、選定銘柄の中心は業績モメンタム系バリュー株。 低PEGレシオ、低PSR銘柄が好き。
運用KPI(重要業績評価指標)は含み益の絶対値です。


2013~2016年まで
(インデックス投資での運用)
未計測(ほぼ±0%)

2017年
68.5%
2018年(途中)
28.3%(4月末)
計測開始来 116.3%

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