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薄給公務員の中長期投資

ブログ名に乖離が出てきたので変更。投資信託、個別株を中心とした資産形成、節税、固定費削減など。

Jリートと地方創生

東証Jリート指数。
その構成銘柄の多くは首都圏で75%、その内60%ほどは東京23区内という銘柄構成がなされています。
残りは近畿が14%程、中部が4%、他各種と言った感じです。


地方の地価は基本的には右肩下がりで下落します。

地方創生が叫ばれていますが、一極集中は今後何十年にもわたり継続されていくでしょう。

Jリートの投資対象先は基本的には経済的に有効な土地以外は購入しません。
逆に言うと首都圏以外のほとんどは有効な土地とは言えないということですね。

私が仮に地元の土地を買うとしたら、平均1%ずつ地価が下がっていくという現象が起きます(笑)。

地方にとって土地というのは負の資産であり固定資産税までかかり、多くの地域にとって地価下落というのは当たり前の現象となっています。

そんな中、ここ数年は首都圏等は軒並み地価が上昇しています。

地方創生が叫ばれ、Iターン、Uターンを促す努力をしています。私たち自治体もそういったPRは行っています。

しかしながら、人口集中はこの先未来も続くでしょう。インフラ効率等を考えると地方に無駄な資源を投入するよりも人口集積した都市に集中的な投資を行った方が遥かに効率的です。

地方創生なんてものは起きません。
私はむしろ人口集中は起きた方がいいと考えています。
消滅自治体。私の自治体もこれに該当していくでしょう。
毎年平均1~2%ずつ人口減少しています。
数十年後は勤め先は無くなる(あるいは超広域合併するか)と考えています。それでいい。
それが私が勤めている間に起きるか、定年後に起きるかは微妙なラインですが長期で考えると確実に田舎は滅びます。

グローバル化が進み、地方の価値というのははっきりいって無いといえるでしょう。
競争力を保つためには人口の集積は必須です。

私は優秀ではないので、地元に残るという選択肢をした一人ですが、
これ以上地方のインフラ整備等を行う必要性は無いです。
電気、水道、ガス、携帯の電波、光回線等。
こういった必要最低限のインフラはほぼ整備されました。

後はこれを維持するだけでいいです。
企業の誘致もしなくていい。
優秀な若者の流出もどんどんして、都会でガンガン働けばいい。
地方というのは寂れていいのです。

私のような外れた物だけがいる世界となっていきます。
そしてゆっくりと消滅する。それでいい。


Jリートというのは価値のある土地以外買いません。
価値ある土地というのが23区ということですね。

もちろん日本には地震等一極集中リスクもあるでしょう。
ですが下手に地方の土地を購入するよりは遥かに健全な不動産投資です。
しかも高利回りな賃料収入も入ります。
空き家リスクも個別不動産投資に比べれば心配はしなくていいです。
プロの運用ですから。

こういったJリート指数から見るに、プロは地方の物件に価値は無いと言っているに等しい。

地方に新たな箱物等を作る必要性はありません。
作れば作るほど負の資産となり、後世に負担がかかるだけです。
今更何かしら建設したところで、老朽化して倒壊危機。
お役所は償却費を考えていないので、今仮に払えても更新のことはまるで考えていません。
今でさえその更新費は莫大です。
更新に見合うだけの採算はますます取れなくなっていくでしょう。

地方の空き家リスクも同様ですね。ホントに新築でピカピカのまま、5年ほどで転出して空き家なんて家もたくさんあります。何のために買ったのか(笑)
子供は家から追い出すことを考えるなら、最初から地方で家を買う必要性は全くありません。ホントに矛盾していますね。子供はその負の遺産をどうしたらいいのでしょうか。


高度経済成長期等は東京のおこぼれの仕事を地方がもらう形をとっていました。
今の時代そういったやり方は非効率的であり、常に国際競争力を競う必要性がある現代において地方の職というのはほぼ無価値となっていくでしょう。
ですので若者を搾取したり非正規雇用の不安定な雇用形態をとらざる負えない状況となります。
住む人にとってもますます地方というのは魅力は無くなっていくでしょう。

金の切れ目は縁の切れ目。
理由はそれだけではないでしょうが、経済面での離婚というのも多発しています。
そもそも経済的に結婚を考えることが難しいです。
(さずかり婚で腹をくくる形が最も多い結婚方法です(笑))


現状最低限のインフラ整備及び維持さえできれば何もいりません。
地方というのは創生なんてしない方がいいのです。
グローバル化と地方創生は相反するものであり、国際競争力を失わないためにも地方創生なんて訴える必要性はありません。

※ 田舎自治体職員が地方創生を否定するのはあれですが、税収源のほとんどを交付税、すなわち東京に頼っているような自治体なので東京の発展こそが重要です。わたしも株やJリートを購入し微力ながら東京の末永い発展を願います。




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