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薄給公務員の中長期投資

ブログ名に乖離が出てきたので変更。投資信託、個別株を中心とした資産形成、節税、固定費削減など。

REITについて

私は普通のインデックス投資家よりも高めにリート比率をとっています。

株と債券のみでポートフォリオを構成する方が大半ですが、
私はリートにも力を入れたいと思っています。

さすがに金やコモディティはいれません(キャッシュフローがないので期待値はゼロリターン)。

そもそもリートって何?って方もいらっしゃるとは思いますので説明したいと思います。
リートとは
Real Estate Investment  Trust (不動産投資信託)の略で投資家から集めた資金を不動産に投資する投資信託です。

アメリカでこの仕組みが生まれ、日本には2001年にJ-REITという名称で初めて上場されました。
ですので投資としてはかなり新しい部類の投資先といえるでしょう。

J-REITは法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる会社を設立し一般の会社に置ける株式である「投資証券」を発行します。
そこで投資家はその投資証券を購入し、不動産投資法人が不動産等を購入し、購入した投資物件の賃料収入や物件の売買等によって得られた収益を配当されます。

J-REITはまた別に金融機関からの融資も受けています。会社でいう社債も発行し「投資法人債」という名で発行し資金調達を行います。

株式会社の株主総会にあたる、「投資主総会」というのもあり役員の選任等について、投資家が意見することもできます。


不動産は株式や債券と違い流動性が低く、取引価格も分かりにくい欠点があります。
個別のリートの場合一般の株式や投資信託等とは違い、クローズドエンド方式(一度購入したら期限までうることができない)のですが、証券取引所に上場したことにより、流動性を確保することができました

J-REITは決算が行われる月には分配金が出ます。
J-REITの多くは年二回決算が行われます。リートの場合は収益の90%以上分配すれば法人税がかかりません。内部留保もないので収益がそのまま配当に回されます。

ですので、リートに個別で投資する場合は購入する場合は、基本的にはどのリートにも分配金が出ます。

よって個別で購入すると分配金が必ず出ますので課税の繰り延べ効果はありません

リートを購入する場合は、複利で最大限運用したい場合、やはりJ-REITのインデックス投資信託を用いるのが最適です。

リートは一般的にはミドルリスクミドルリターンと言われていますが、設立から14年ほどの値動きは株式より乱高下することが多く、実際はハイリスクハイリターンです。
株式より市場が小さいのでこういった値動きになりやすいのでしょう。
今後何十年と上場が続くと、次第に資産規模も大きくなりマイルドな値動きになるかもしれません。

考えられるリスクとしては

  1. 不動産市場のリスク(賃料の減少や物件価格の減少)
  2. 金利変動リスク(金融機関からの借入金利が上昇することによる価格変動リスク)
  3. 天災リスク(地震や火災等による購入物件の価値減少)
  4. 上場廃止リスク(市場規模が小さく1社が上場廃止されるとインデックスでも影響大)


などが考えられます。

私は、これらのリスクを背負ったうえでリートには高めの比率で組み入れています。

過去のデータを見る限り株式と債券のみのポートフォリオよりもリートを組み入れた方が標準偏差が低いというデータが出ています。

ブログからの引用ですが
ほぼ日(仮)スマートノート
リートを組み入れたバランスファンドの方がボラリティーが低い
http://fanblogs.jp/sumanonikki/archive/200/0


私は投資家や専門家が勝手に予想する期待リターンは無意味だと考えております。
未来はだれにもわかりません。

ですが標準偏差を小さくする(リスクを小さくする)というのは過去のデータから参照できるとは考えております。

現実にリートには分散効果が十分機能しているので、この高い比率のままコツコツ積み立てていきたいと思います。


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